３ 【事業の内容】当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。「心で築く、心を築く」を信条に、いちごの心築技術とノウハウを活用した「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「ホテル事業」、「いちごオーナーズ事業」、「クリーンエネルギー事業」の深化と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。 当社の事業セグメントの区分は下記のとおりです。〈アセットマネジメント〉J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現 〈心築〉私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈ホテル〉心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業 大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出 〈いちごオーナーズ〉顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈クリーンエネルギー〉わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業 なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要〈アセットマネジメント〉J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現 〈心築〉私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈ホテル〉心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出 〈いちごオーナーズ〉顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈クリーンエネルギー〉わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業 ２．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理方法と概ね同一であります。３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） （単位：百万円） 報告セグメント調整額（注）３連結財務諸表計上額 アセットマネジメント心築ホテルいちごオーナーズクリーンエネルギー計売上高 外部顧客への売上高3,97418,12215,87739,4646,13783,576－83,576セグメント間の内部売上高又は振替高4351480－－583△583－計4,41018,27115,87739,4646,13784,160△58383,576営業利益2,6133,0955,5353,3301,72516,300916,309特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益（注）２－4,9243,630－－8,554－8,554セグメント利益(事業利益)（注）１2,6138,0199,1663,3301,72524,855924,864セグメント資産2,687201,65079,20559,80438,890382,23724,478406,715その他の項目 減価償却費11,4651,229－2,0034,699964,795減損損失－22－－225－25有形固定資産及び無形固定資産の増加額352,8241,537－6495,047295,077 （注）１．セグメント利益(事業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。３．セグメント利益の調整額９百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額24,478百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額96百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額29百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） （単位：百万円） 報告セグメント調整額（注）３連結財務諸表計上額 アセットマネジメント心築ホテルいちごオーナーズクリーンエネルギー計売上高 外部顧客への売上高4,04127,49715,23839,7356,19292,705－92,705セグメント間の内部売上高又は振替高42314916－－589△589－計4,46427,64715,25539,7356,19293,295△58992,705営業利益2,2828,1354,5853,7651,64820,4163220,449特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益（注）２－4,9582,639－－7,597－7,597セグメント利益(事業利益)（注）１2,28213,0947,2243,7651,64828,0143228,047セグメント資産2,373193,999100,61773,04134,296404,32731,493435,820その他の項目 減価償却費11,4221,15001,9974,5721034,675減損損失－399－－35435－435有形固定資産及び無形固定資産の増加額－2,8315,922－4009,1542099,364 （注）１．セグメント利益(事業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。３．セグメント利益の調整額32百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額31,493百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額103百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額209百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ４.報告セグメントの変更等に関する事項 当社は、心築およびホテルの事業実態を表すため、「営業利益」に特別損益として計上される心築およびホテルの資産売却損益を加算した「ALL-IN営業利益」を利益指標として示してまいりましたが、独自の表現を整理し、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。 このため、当連結会計年度より、「セグメント利益(ALL-IN営業利益)」を「セグメント利益(事業利益)」としております。なお、前連結会計年度のセグメント情報についても、変更後の名称にて開示しております。 この変更によるセグメント情報に関する数値に与える影響はありません。 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 顧客の名称又は氏名関連するセグメント名売上高合同会社ISTレジデンス４いちごオーナーズ 及びアセットマネジメント10,414百万円合同会社ISTレジデンス５いちごオーナーズ 及びアセットマネジメント11,602百万円合同会社KURENAIいちごオーナーズ11,282百万円 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 顧客の名称又は氏名関連するセグメント名売上高合同会社IRMレジデンス１合同会社IRMレジデンス２いちごオーナーズ 及びアセットマネジメント10,085百万円合同会社DLMAレジデンスいちごオーナーズ19,101百万円 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産

１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 顧客の名称又は氏名関連するセグメント名売上高合同会社ISTレジデンス４いちごオーナーズ 及びアセットマネジメント10,414百万円合同会社ISTレジデンス５いちごオーナーズ 及びアセットマネジメント11,602百万円合同会社KURENAIいちごオーナーズ11,282百万円

３ 【事業等のリスク】 以下において、当社の事業の展開上、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。なお、必ずしも事業上のリスクとは捉えていない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。 ここに記載したリスク以外にも、当社を取り巻く環境には様々なリスクを伴っており、ここに記載したものが全てではありません。 また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであり、実際は見通しと乖離する可能性があります。 ① 不動産市況の動向発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク経済環境が悪化した場合、賃貸需要の低下により不動産市場の流動性が低下する可能性があり、当社が保有する不動産を想定の時期および価格で売却できなくなる可能性があり、また、業績連動賃料を含む賃料の低下により、収益が低下する可能性があります。 ○機会資産価値の観点から潜在力のある不動産を、安価に取得することが可能な機会と捉え、株主価値向上の観点から効果のある資産取得を行っていく方針です。★対応策不動産投資の際に、様々な想定のもと市場変動への耐性を検証し、長期的かつ安定的な運用が可能な物件を取得しております。また、市場環境の変化に応じて定期的に必要な再構成を行っており、不動産市場の動向が当社の財政状態および経営成績に及ぼす影響を少なくするよう細心の注意を払っております。 ② 災害等の影響発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：大●リスク当社が運用する不動産または発電設備が所在する地域において、地震、台風、豪雨、テロ、火災等の災害が発生した場合、当該資産の価値が毀損する可能性があり、その結果、賃料収入や手数料収入等が減少する可能性があります。★対応策当社は、不動産の取得にPML値の基準を設け、取得時にハザードマップの確認と併せ、技術部門が防災設備の検証を行っており、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得を行っております。また、ITを用いた災害情報ネットワークを構築しており、災害発生時には速やかに被害状況の把握を行い、現地協力会社との提携による即時対応フローを運用しております。本社被災時には事業継続計画に基づき、段階的に事業復旧が可能となる体制および災害備蓄を整備しております。 ③ 感染症拡大によるリスク発生可能性：中発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：中●リスク感染症の拡大により、当社が属する不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や各種テナントの業況悪化が予想されます。また、感染症拡大に伴う影響の想定以上の長期化により、賃料の未収や減免が多数発生した場合、当社の保有する不動産の収益性低下による評価損または減損損失の発生により、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 〇機会業務のIT化の推進により、就業場所を選ばず、効率性が確保された業務推進体制を整備する機会と捉えております。★対応策資金調達については、テナントの状況を注視し、金融機関との情報共有および連携を強化し、必要な場合には事前の対応を行ってまいります。また、フレックスタイム制度による時差出勤およびITを活用したテレワーク体制を構築し、衛生管理を強化することにより、感染症拡大に伴う影響が長期化した場合にも、業務の効率性に影響のない業務推進体制の確保に取り組んでおります。 ④ 有利子負債への依存および金利の動向発生可能性：中発生可能性のある時期：長期的影響度：中●リスク心築事業、ホテル事業、いちごオーナーズ事業およびクリーンエネルギー事業においては、自己資金によるエクイティ投資のほか、個別案件毎に金融機関からの借入金により資金を調達しております。このため、金利水準が上昇した場合、資金調達コストの増加、不動産価格の下落等の事象が生じる可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ●リスクアセットマネジメント事業において、顧客である投資家の期待利回りの上昇により、新規ファンドの組成が困難となる可能性があります。★対応策金利の上昇リスクに対しては、借入のうち一定の割合について、金利スワップおよび金利キャップ取引を利用し、金利上昇リスクをヘッジしております。また、アセットマネジメント事業において、複数のJ-REITおよび私募不動産ファンドの組成、運用実績として、数多くのトラックレコードを有しており、心築事業、ホテル事業およびいちごオーナーズ事業と連動した事業運営を行うことにより、投資家の要求する期待利回りに合致した競争力のあるファンド組成、運用体制を構築しております。 ⑤ 財務制限条項について発生可能性：低発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク借入の一部において、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、追加の担保設定または借入金の一部弁済を求められる可能性があります。また、期限の利益を喪失し、当該借入金を一括返済する必要が生じる等の可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、借入時に財務制限条項の当社に与える影響について、細心の注意を払って貸付人と交渉を行い、リスクが抑制された水準での合意を行っております。また、投資不動産に変動が生じた場合、速やかに財務制限条項への抵触可能性についてシミュレーションを行い、適切な判断と対応を行うとともに、貸付人とは緊密に情報を共有し、良好な関係を継続し、協議可能な関係の維持に努めております。 ⑥ その他新規事業について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスクノンアセットの新たな事業の立ち上げに取り組んでおりますが、これら事業への参入には様々な不確実性を伴うため、既存事業と比較し損失の発生可能性は高く、損失発生時には、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 〇機会新規事業の構築により、新たな安定的収益基盤の構築が達成されるとともに、新たな事業パートナーとの協働によるイノベーションが期待されます。★対応策当社では、新規事業にかかる初期コストおよび人的リソースの上限を、当期の経営状況から許容できる範囲に限定しており、社内におけるモニタリング体制および内部管理体制の充実、人財の採用教育、必要に応じて保険の付保等を行うなど、リスク顕在時の影響を限定する施策を講じております。新しい事業分野においては、当該分野の専門家の雇用または提携を前提とし、既存の事業とのシナジーが見込まれる範囲に留めております。本社にはこれら新規事業の進捗状況を確認、監督する部門を設け、その情報分析のもと、撤退の判断を迅速に行える体制を整備しております。 ⑦ 競合について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の営む事業は、不動産投資に関する高い専門能力と知識、経験が不可欠であります。しかしながら、競合他社との間で投資対象となる収益不動産案件の獲得競争が厳しくなっていることから、当該収益不動産案件の確保が出来なかった場合には、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造し、日本における100年不動産を目指す「心築」を行っております。当社は保有する心築の総合力を最大限発揮させ、独自の顧客の広範囲なネットワークを構築しており、潜在的な案件の確保に取り組んでおります。 ⑧ 人材の確保について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の事業は、高度な知識と経験に基づく人的資本により成り立っております。しかしながら、役員もしくは重要な使用人が退職した場合、疾病等により業務遂行に支障が生じた場合、または、必要な能力を有する人材が確保できなかった場合、収益の低下および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、健康経営をスローガンに、役職員の健康管理を重視し、法定以上の健康診断、予防接種、社内の衛生管理を徹底しております。また、内部通報制度の構築やコミュニケーションの重視、適正な人事評価制度の運用を重視しており、働きやすい環境の整備に努めております。 ⑨ 特有の法的規制について発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：中●リスク当社は、現時点の各種規制に従って、業務を遂行しておりますが、将来において各種規制が変更された場合や、何らかの理由により、当社が業務を遂行するために必要な許認可および登録（以下、「許認可等」という。）の取消などの行政処分を受けた場合には、当社の事業活動に支障をきたし、財政状態および経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。当社が規制を受ける主なものは、金融商品取引法、宅地建物取引業法、各税法、資産の流動化に関する法律、投資事業有限責任組合契約に関する法律、貸金業法、建築士法等があります。★対応策当社では、各種規制変更の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行うとともに、許認可等の維持に必要な諸条件の充足および関係法令の遵守に努めております。なお、現時点において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。 当社および当社子会社では、上記の法令等に基づき、主たる事業において以下の許認可等を受けております。 （いちご株

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、個人消費に持ち直しの動きが見られ、設備投資も緩やかに回復しております。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き好調に推移しました。一方で、物価上昇の影響や地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、先行きの不透明要因については、引き続き留意が必要な状況が続いております。 当社が属する不動産業界においては、日米金利差を背景とした投資資金の流入が継続しております。東京をはじめとする主要都市において、投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。 当社においては、セットアップオフィス導入などの心築（しんちく）（注１）施策により、オフィスを中心に保有物件の賃料収入が順調に増加いたしました。これに加え、新規に取得したホテルや、当連結会計年度に新たに稼働を開始した物流施設の賃料収入の寄与により、安定収益であるストック収益（注２）は過去最高益となりました。また、当社100%子会社であるいちごオーナーズ株式会社（以下、「いちごオーナーズ」という。）が手掛ける東京都心を中心とした優良立地の新築レジデンスの売却や、心築により価値向上を実現した資産の売却が進み、フロー収益（注３）も拡大しております。 この結果、事業利益（注４）は280億円（前期比+13%）、親会社株主に帰属する当期純利益は166億円（前期比+９%）と、いずれも増益となり、過去最高益を更新いたしました。 環境課題への対応は急務であるなか、当社クリーンエネルギー事業の役割は一層重要となっております。当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、未利用間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池といった、多様な電源の確保に注力してまいります。引き続き、脱炭素社会の実現に向け、さらなる貢献を目指してまいります。 当社は、急速な環境変化に的確に対応し、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル（持続可能）な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。 具体的には、不動産の保有・運営および心築ノウハウを基軸に、ストック収益の拡大を図っております。当社が経営の安定性・安全性指標として重視する「ストック収益固定費カバー率」（注５）は、当連結会計年度においては195%となり、固定費を大きく上回る安定収益を確保しております。 今後も、事業の深化と新たな成長分野の開拓を通じて株主価値の最大化を目指し、株主重視の経営を一層推進してまいります。 （注１）心築（しんちく）について心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 （注２）ストック収益について主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等、より安定的な収益 （注３）フロー収益について主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益（特別損益含む）、AMスポットフィー （注４）事業利益について事業利益 = 営業利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益 （注５）ストック収益固定費カバー率についてストック収益が固定費（固定販売費及び一般管理費、支払利息）をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標 「事業の成長と深化」・ 心築事業 当連結会計年度は、国内において物流施設の重要性が高まるなか、当社においても３物件が竣工し、稼働を開始いたしました。開発にあたっては、設計・施工・運営に深い知見を有するパートナー企業と連携し、建築費高騰リスクの低減およびマスターレッシー方式によるリーシングリスクの回避を図るなど、安全性の高いプロジェクトを推進し、重要な社会インフラである物流施設の拡充に貢献いたしました。 また、オフィスについては、働き方の多様化に対応したセットアップオフィスの展開や、地域特性を踏まえたブランディングを推進しております。セットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料での成約を実現し、物件価値の向上に寄与するとともに、テナント様の初期費用や移転負担の軽減にも貢献しております。中規模オフィスビルへのニーズに的確に対応することで、今後も選ばれるオフィスを提供してまいります。 なお、当連結会計年度における不動産取得額は107億円、売却額（売上）は232億円となりました。 いちご久喜物流センター いちご本郷三丁目ビル（セットアップ） ・ ホテル事業 当連結会計年度においては、宿泊需要の伸長により、当社ライフスタイルホテルブランド「THE KNOT」を中心に、保有するホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）が増加いたしました。また、当連結会計年度において新たに３物件を取得し、既存保有物件の賃料増加に加え、新規取得物件も収益に寄与いたしました。これらにより、物件売却や休館に伴う賃料収入の減少影響を上回り、ストック収益は着実に成長しております。新規に取得したホテルについては、リブランドを含む心築施策により価値向上が見込まれる物件を厳選しており、今後のさらなる収益向上に向けて取り組んでまいります。 また、当連結会計年度においては、保有する２物件（宇都宮市、福岡市）について、「THE KNOT」へのリブランドを推進いたしました。宇都宮市の「THE KNOT UTSUNOMIYA」は2026年１月に、福岡市の「THE KNOT FUKUOKA Tenjin」については2026年４月にグランドオープンし、新たな観光・宿泊需要の取り込みと文化発信の拠点として運営を開始いたしました。両ホテルとも、当社100%子会社であるワンファイブホテルズ株式会社がオペレーターを担い、ホテルオーナーとオペレーターが一体となり、ハード・ソフト両面から保有物件の収益拡大を推進いたします。 THE KNOT UTSUNOMIYA 当社のホテル事業は、保有・運用・運営・DXを一貫して手掛ける体制を構築しております。これにより、多面的な施策を通じてホテル価値の向上を図るとともに、複数の収益機会の創出を可能としております。これらを当社ホテル事業の強みと位置付けております。 なお、当連結会計年度におけるホテル取得額は215億円、売却額（売上）は67億円となりました。・ いちごオーナーズ事業 当連結会計年度においては、都心を中心とした新築優良レジデンスを471億円取得しており、将来収益の源泉を着実に積み上げております。取得にあたっては、デベロッパーとの強固なパートナーシップのもと、当社レジデンスブランド「GRAN PASEO」シリーズを展開し、高付加価値物件の創出に取り組んでおります。多様な買主・入居者ニーズを踏まえたマーケティングを行い、競争力の高い物件の企画・開発を推進しております。建設を外部委託することで、リスク・コストの低減を図りつつ、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理を徹底し、高品質なレジデンスの創出を実現しております。 売却については、当社100％子会社であるいちごリアルティマネジメント株式会社が組成した私募ファンドへ７物件の優良新築レジデンスを提供し、これにより売却額（売上）98億円を計上いたしました。その他、国内機関投資家および事業会社への譲渡により、当連結会計年度におけるいちごオーナーズ事業の不動産売却額（売上）は378億円となりました。 GRAN PASEO 三宿Ⅱ ・ アセットマネジメント事業 いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。 当連結会計年度は、いちごオフィスによる資産譲渡のほか、「いちご・レジデンス・トークン」第１号および私募ファンドにおいて、投資主・株主価値に資する資産譲渡（総額306億円）を実施し、譲渡成果報酬を計上いたしました。また、いちごオーナーズの優良新築レジデンス７物件（総額98億円）を運用資産とする新たな私募ファンドを組成し、将来のストック収益源となる運用資産を積み上げるとともに、新規私募ファンド組成に伴う成果報酬を計上いたしました。さらに、いちごホテルにおいて、宿泊需要の拡大を背景にベース運用報酬が大幅に向上しております。 なお、スポンサーサポートとして、当社からいちごオフィスへ、心築による価値向上を施したオフィス（いちご船橋ビル）を譲渡しております。 ・ クリーンエネルギー事業 当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）に成長しております。今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」の計画を推進し

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において当社が判断したものであります。 (１）経営方針 当社は、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。オフィス、ホテル、商業施設等不動産に加え、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所および風力発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。＜心築（しんちく）＞いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。・チームワーク私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。 (２）経営環境及び対処すべき課題等長期VISION「いちご2030」 サステナブルインフラの「いちご」当社は、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて事業優位性のさらなる拡充を図り、株主価値の最大化に向けて全力を尽くしております。この実現のため、事業の継続的な成長に加え、当社が心築（しんちく）事業を通じて培ってきたコア・コンピタンスを活かし、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築を目指しており、VISION実現に向けて2030年２月期までのKPI目標を定めております。 ① サステナブルサステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。 ② インフラ当社が取り組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント様、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えています。徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。 ■ 取組み期間2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力 ① 自己資本利益率（ROE） ・キャッシュROE ： 18%以上 ・ROE ： 15%以上 ※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本 (*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 ② エコノミック営業キャッシュフロー ・当期純利益超過の維持 ※ エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） ■ 安定収益 ① ストック収益比率 ・60%以上（2030年２月期） ② ストック収益固定費カバー率 ・200%以上 ※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 ※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 ■ 株主還元策 ① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） ・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率） ・４%以上（2026年４月14日開催の取締役会にて、「５%以上」とすることを決定） ③ 機動的な自社株買い ・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決 ① いちごのクライメート・ポジティブ 当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）およびいちごグリーンが消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに（2024年８月末時点で100％再生可能エネルギーへの切り替えを完了し、2026年４月にRE100認定を取得） ③ CDP リーダーシップレベル 気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持（３期連続達成）水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（２期連続達成）

【関連当事者情報】１ 関連当事者との取引 (１)連結財務諸表提出会社と関連当事者の取引 (ア)連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主(会社等に限る。)等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 種類会社等名称又は氏名所在地資本金又は出資金事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円)主要株主等Ichigo Asset Management International, Pte. Ltd.シンガポール200千シンガポールドル投資顧問業（被所有）直接0%（注１）－関係会社株式の譲渡（注２）4,580－－（注１） 議決権等の被所有割合は0％となっておりますが、当社の筆頭株主であるいちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドから投資一任を受けており、いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドによる当社株式の売買や議決権行使に影響を与える立場にあるため、関連当事者に該当します。（注２） 関係会社株式を相対取引により売却しております。なお、取引価格は独立した第三者機関から取得した株価算定書を参考にして交渉の上、決定しております。 (イ)連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 種類会社等名称又は氏名所在地資本金又は出資金事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円)子会社いちごプライベートリート投資法人東京都港区2,516百万円不動産投資業（所有）直接100.0%出資債務保証（注１）10,000－－保証料の受取6－－有価証券の譲渡（注２）7,044－－関連会社GIGA.GREEN GmbHドイツ135千ユーロ太陽光発電事業（所有）直接24.39%出資増資の引受（注３）4,438長期未払金（注３）1,943（注１） 金融機関からの借入金に対する債務保証を行っております。（注２） いちごプライベートリート投資法人の投資口を相対取引により売却しております。なお、取引価格は同投資法人の直前の決算期における保有資産の帳簿価額と鑑定評価額の差額である含み損益を反映した純資産額を基礎として計算された１口当たり純資産額であり、客観的な価格を算定するにあたって基礎とすべき合理的な価格であると判断しております。（注３） 上記の取引金額は取引時の為替レートにより換算し、期末残高は期末日の為替レートにより換算しております。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (ウ)連結財務諸表提出会社と同一の親会社を持つ会社等及び連結財務諸表提出会社のその他の関係会社の子会社等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (エ)連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主(個人の場合に限る。)等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (２)連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引 (ア)連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主(会社等に限る。)等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (イ)連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (ウ)連結財務諸表提出会社と同一の親会社を持つ会社等及び連結財務諸表提出会社のその他の関係会社の子会社等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (エ)連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主(個人の場合に限る。)等 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日）種類会社等名称又は氏名所在地資本金又は出資金（百万円）事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引金額(百万円)科目期末残高(百万円)役員が議決権の過半数を所有している会社いちごアセットマネジメント株式会社東京都渋谷区10投資助言業－アドバイザリー業務の受託業務受託料の受取（注）27－－（注） 業務受託料については、提供する役務の内容等を総合的に勘案し、合理的な水準として決定しております。 ２ 親会社又は重要な関連会社に関する注記 (１)親会社情報 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。 (２)重要な関連会社の要約財務情報 前連結会計年度（自 2024年３月１日 至 2025年２月28日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年３月１日 至 2026年２月28日） 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）（収益不動産に係る評価）１．当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 前連結会計年度（2025年２月28日）当連結会計年度（2026年２月28日）販売用不動産143,993百万円176,904百万円有形固定資産143,659百万円136,768百万円 ２．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 当社および連結子会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産を販売用不動産として計上しております。また、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産を有形固定資産に計上しております。 販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上しております。また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産または資産グループについて、当該資産または資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額については、正味売却価額を用いております。 当社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき当社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用しております。 いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益または将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっております。 対象不動産から見込まれる純収益または将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受けます。また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受けます。当連結会計年度において、不動産取引市場での価格の高止まりが継続していることから、還元利回りは低下傾向にあり、収益不動産の評価に与える影響は限定的なものとなっております。 当社は、外部公表データを用いて社内評価額の算定に用いる還元利回りの基礎とする、外部の不動産評価の専門家を利用して社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関する意見書を入手する等、見積りの不確実性への対処を行っておりますが、収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため、事業環境の変化等により、評価額の前提や仮定に変更が生じた場合には、販売用不動産評価損または減損損失の計上が必要となる可能性があります。

５ 【重要な契約等】財務上の特約が付された金銭消費貸借契約を締結しております。契約の概要は以下のとおりであります。相手方の属性契約締結日期末残高弁済日担保の内容財務制限条項（注）都市銀行およびその他金融機関2020年６月29日～2025年11月26日38,294百万円2029年３月30日～2035年11月30日連結子会社が保有する販売用不動産、建物および土地等要件１に抵触した場合、または要件２と要件３に同時に抵触した場合都市銀行2024年３月26日～2026年２月27日13,795百万円2031年２月28日～2035年10月31日連結子会社が保有する販売用不動産等要件２と要件３に同時に抵触した場合（注）各金銭消費貸借契約に付された財務制限条項の特約要件は以下のとおりであります。 要件１：連結貸借対照表の純資産額をゼロ以上に維持すること。 要件２：連結貸借対照表の純資産額を直前決算期の末日における同表の純資産額の75％以上に維持すること。 要件３：各事業年度の末日における連結損益計算書の営業損益が２期連続して損失とならないこと。

３ 【配当政策】当社では、株主の皆様に対する利益の還元を経営上の重要な施策の一つとして位置づけており、将来における安定的な企業成長と経営環境の変化に対応するために必要な内部留保資金を確保しつつ、株主還元の基本方針として「累進的配当政策」を導入しております。各年度の１株当たり配当金の下限を前年度１株当たり配当金とし、原則として「減配しない」ことにより、配当の成長を図るとともに、配当の安定性と透明性を高めております。また、当社は長期VISION「いちご2030」の経営目標（KPI）を刷新しており、「株主資本配当率（DOE）」においては、2026年４月開催の取締役会により、従来の４％以上から５％以上に引き上げることを決定いたしました。当社は、徹底的なキャッシュ・フロー経営のもと、キャッシュの創出に注力しており、創出したキャッシュは、将来の利益に繋がる成長投資と株主の皆さまへの還元の原資であり、この株主還元策に基づき、剰余金の配当の方針を決定しております。なお、当社は毎年８月31日を基準日として中間配当を行うことができる旨を定款に定めておりますが、現在のところ中間配当を行っておらず、期末配当のみを実施する方針であります。また配当の決定機関については、会社法第459条第１項の規定に基づき、法令に別段の定めのある場合を除き、取締役会の決議をもって配当を行うことができる旨を定款に定めております。この結果、当期につきましては2026年５月24日開催予定の株主総会において、１株当たり11.5円(総額4,623百万円)の配当を決議して実施する予定であります。 （累進的配当政策について）累進的配当政策とは、企業の株主に対する長期的なコミットメントを示す株主還元策です。原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」を明確な方針とする累進的配当政策は、持続的な価値向上に対する企業から株主へのコミットメントといえます。