３ 【事業の内容】（当社グループの状況） 当社グループは、当社（株式会社アンビションＤＸホールディングス）と連結子会社10社（株式会社アンビション・バロー、AMBITION VIETNAM CO.,LTD、株式会社ホープ少額短期保険、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・エージェンシー、株式会社アンビション・レント、株式会社アンビション・ベンチャーズ、株式会社DRAFT、株式会社フレンドワークス及び株式会社LiVrA）、非連結子会社１社（株式会社ルームギャランティ）の計12社により構成されております。事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。 また、当連結会計年度より、重要性が低下したため、インキュベーション事業をその他事業に区分変更しております。 なお、次の４事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）賃貸DXプロパティマネジメント事業 当事業は、当社グループの主力事業であり、顧客（不動産所有者）から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業（サブリース）、不動産所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っております。当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・バロー、株式会社フレンドワークス及び株式会社ルームギャランティが行っております。当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業については、当社グループのリーシング力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系のサブリース業者として、主に自社で賃貸仲介事業機能を持たない投資用不動産販売会社を取引先としております。また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える「ALL ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料が０円）「SUPER ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料・初回家賃・更新料が０円）といった賃料プランを設定することで、多様なスタイルを実現し、一般消費者のライフスタイルに合わせた「住まい」の提供を図っております。高入居率の維持を目指すとともに、不動産賃貸管理に関わる業務をDXする『AMBITION Cloud』による業務効率化と生産性向上・仲介会社の利便性向上・顧客満足度向上を実現するDX施策を推進しております。 (2）賃貸DX賃貸仲介事業 当事業は、営業店舗において、賃貸物件を探している一般消費者に対し、賃貸DXプロパティマネジメント事業にて管理する物件（以下、「自社物件」という。）に加え、他社が管理する物件（以下、「他社物件」という。）を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っております。当該事業につきましては、株式会社アンビション・バロー、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・レントが行っております。 当社グループの賃貸DX賃貸仲介事業については、自社物件を優先的に一般消費者に対して情報提供することで、「他社では取り扱っていない物件」による当社への問合せ動機を高めております。また、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により業務効率化・販管費の抑制に取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の体験価値向上を実現しております。 (3）売買DXインベスト事業 当事業は、当社が行うリノベーション販売事業と、子会社の株式会社ヴェリタス・インベストメントが手掛ける新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売事業で構成されております。当社は、多様なルートからの仕入れ力を活かし、都内・首都圏を中心とした住居用不動産に付加価値の高いリノベーションを施し販売する一方、株式会社ヴェリタス・インベストメントでは「立地」「デザイン」「設備仕様」にこだわった自社ブランドの新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売を手掛けております。 また、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・バローは、それぞれが持つ専門性とネットワークを活かし、売買仲介事業を展開しております。これらの仲介事業の強化により、不動産取引における包括的なソリューション提供が可能となり、インベスト事業全体の収益基盤の多様化と強化を図っております。 さらに、不動産特定共同事業の許可に基づき、2022年より一口１万円から投資可能な不動産投資クラウドファンディングサービス『A funding』の運営も行っております。本サービスを通じて、より幅広い層の投資家に不動産投資の機会を提供しております。 (4）その他事業 不動産DX事業（システム開発の海外子会社含む）、少額短期保険事業、ライフライン事業及びインキュベーション事業を総じて、その他事業としております。 不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム「AMBITION Cloud」を海外子会社であるAMBITION VIETNAM CO.,LTDなどで開発し、社内のDX化に優先的に取り組んでおります。賃貸DX事業におけるDX化は、IT重説と当社独自の電子サイン「AMBITION Sign」(ブロックチェーン技術を活用)との連携により、電子契約のパッケージ化を実現しております。また、入居者アプリ「AMBITION Me」は、入居・更新・退去に至るまでの様々なサービスを提供しており、オンライン診断、住まいのお役立ちサービス、生成AIを導入したFAQサービスを提供しております。 少額短期保険事業については、連結子会社である株式会社ホープ少額短期保険が、主に賃貸住宅入居者向けの家財保険商品を提供しております。 ライフライン事業については、電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を、子会社の株式会社DRAFTにて行っております。 インキュベーション事業では、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを行っております。 これらの事業の系統図は次のとおりとなります。

（セグメント情報等） 【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社及び連結子会社の報告セグメントは、当社及び連結子会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社及び連結子会社は、不動産所有者の様々なニーズにこたえるため、不動産所有者のアセットマネジメントを行う賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業、不動産投資を通じて一般顧客の不動産取得ニーズにこたえる売買ＤＸインベスト事業、不動産所有者のアセットと一般顧客をマッチングさせる賃貸ＤＸ賃貸仲介事業を国内で展開しております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報前連結会計年度（自 2024年７月１日 至 2025年６月30日） （単位：千円） 報告セグメントその他（注）合計 賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DX賃貸仲介事業売買DXインベスト事業計売上高 顧客との契約から生じる収益3,372,4931,020,22127,855,65832,428,373871,89633,120,269その他の収益18,277,502－206,10518,483,607768,44519,252,053外部顧客への売上高21,649,9951,020,22128,061,76350,731,9811,640,34252,372,323セグメント間の内部売上高又は振替高84,352149,594－233,94664,848298,794計21,734,3481,169,81528,061,76350,965,9271,705,19052,671,118セグメント利益又は損失（△）2,411,40154,7083,833,8846,299,99512,3756,312,370セグメント資産1,828,088424,19031,608,40733,860,6861,539,07935,399,766その他の項目 減価償却費80,9257,395105,328193,64914,652208,301のれん償却額1,636－126,736128,37334,879163,252有形固定資産及び無形固定資産の増加額54,7092,2431,399,5651,456,5185,0611,461,580（注） 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ライフライン事業、インキュベーション事業を表示しております。 当連結会計年度（自 2025年７月１日 至 2026年６月30日） （単位：千円） 報告セグメントその他（注）合計 賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DX賃貸仲介事業売買DXインベスト事業計売上高 顧客との契約から生じる収益3,728,3881,083,15827,703,70732,515,255451,59232,966,847その他の収益19,927,811－212,75320,140,5641,023,81021,164,374外部顧客への売上高23,656,1991,083,15827,916,46052,655,8191,475,40254,131,222セグメント間の内部売上高又は振替高93,622139,818－233,44116,795250,236計23,749,8221,222,97727,916,46052,889,2601,492,19854,381,458セグメント利益又は損失（△）3,169,70878,9033,629,5666,878,178△147,2536,730,924セグメント資産2,837,656441,72637,954,30741,233,6901,514,80542,748,496その他の項目 減価償却費95,5206,608100,932203,0616,087209,149のれん償却額－－126,736126,73641,286168,023有形固定資産及び無形固定資産の増加額143,3264,4403,399,6033,547,3702,9403,550,311（注） 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ライフライン事業、インキュベーション事業を表示しております。 ４．報告セグメントの変更等に関する事項（報告セグメントの区分変更） 第１四半期連結会計期間より、「インキュベーション事業」は、重要性が低下したため、「その他」に含める変更を行っております。 なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後のセグメント区分に基づき作成したものを開示しております。 ５．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）（単位：千円） 売上高前連結会計年度当連結会計年度報告セグメント計50,975,24452,889,260「その他」の区分の売上高1,695,8731,492,198セグメント間取引消去△298,794△250,236連結財務諸表の売上高52,372,32354,131,222 （単位：千円） 利益前連結会計年度当連結会計年度報告セグメント計6,263,2156,878,178「その他」の区分の利益49,155△147,253セグメント間取引消去△2,5007,789全社費用（注）△2,363,451△2,613,717連結財務諸表の営業利益3,946,4194,124,996（注） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 （単位：千円） 資産前連結会計年度当連結会計年度報告セグメント計34,167,55841,233,690「その他」の区分の資産1,232,2081,514,805セグメント間の債権の相殺消去△26,423△59,621全社資産（注）3,934,9193,171,816連結財務諸表の資産合計39,308,26145,860,691（注） 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門等に係る資産であります。 （単位：千円） その他の項目報告セグメント計その他調整額連結財務諸表計上額前連結会計年度当連結会計年度前連結会計年度当連結会計年度前連結会計年度当連結会計年度前連結会計年度当連結会計年度減価償却費193,649203,06114,6526,08757,47666,712265,777275,861のれん償却額128,373126,73634,87941,28613,630－176,882168,023有形固定資産及び無形固定資産の増加額1,456,5183,547,3705,0612,9403,72448,9841,465,3043,599,296 【関連情報】前連結会計年度（自 2024年７月１日 至 2025年６月30日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスの区分が報告セグメントと同一であるため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦以外の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満であるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。 当連結会計年度（自 2025年７月１日 至 2026年６月30日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスの区分が報告セグメントと同一であるため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報 (1）売上高 本邦以外の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満であるため、記載を省略しております。 (2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2024年７月１日 至 2025年６月30日） （単位：千円） 賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DX賃貸仲介事業売買DXインベスト事業その他全社・消去合計減損損失－3,125－－－3,125 当連結会計年度（自 2025年７月１日 至 2026年６月30日） （単位：千円） 賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DX賃貸仲介事業売買DXインベスト事業その他全社・消去合計減損損失－－－238,340－238,340 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2024年７月１日 至

１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスの区分が報告セグメントと同一であるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当該有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。また、記載の順序はリスクの重要度又は発生可能性の順位を示すものではありません。 (1）法的規制等について 当社グループは事業の遂行にあたり、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、保険業法、建設業法、特定商取引法、個人情報の保護に関する法律、労働関係法令、電気通信事業法等、多岐にわたる法規制の適用を受けております。これらの法令に基づく免許・登録の取消しまたは業務停止等の行政処分を受けた場合には、当該事業の継続が困難となる可能性があります。 また、これらの法令・規制の改正または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、またはこれらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。近時においては、2026年4月1日施行の建物の区分所有等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等の改正（集会決議の多数決要件の緩和、老朽化したマンションの再生手続の整備）、同日施行の不動産登記法の改正（住所等の変更登記の義務化）、2026年6月施行予定の改正保険業法（保険業者の管理態勢の強化）、および人工知能関連技術の研究開発及び活用の推進に関する法律の施行等が、当社グループの各事業において具体的な対応コストの発生要因となっております。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 当社グループは、国内外の各種法令・規制の動向について、各種業界団体・専門家等からの情報を収集・分析し、影響の度合いや内容に応じて適切に対応してまいります。また、コンプライアンス委員会によるグループ横断的な法令遵守状況のモニタリングを継続してまいります。 (2）宅地建物取引業免許に係るリスク 当社グループの中核事業は国土交通大臣免許に基づく宅地建物取引業であり、宅地建物取引業法に違反する行為が発生した場合、業務停止命令または免許取消等の行政処分が科される可能性があります。当該処分を受けた場合には、当社グループの事業全体に重大な支障を来すおそれがあります。 また、生成AI技術の業務活用が急速に進展するなか、AIが生成した重要事項説明の内容に事実と異なる情報が含まれた場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明義務の違反に直結しうる点を、当社グループとして特に留意すべき新たなリスク経路として認識しております。当社グループは、AIが生成した内容に係る人的確認プロセスの整備および生成AIの活用に関する社内ルール・利用ガイドラインの整備を進めるとともに、宅地建物取引士資格の取得推進を通じてリスクの低減を図っております。 (3）事業環境の変化によるリスク（金利・市況・建設コスト）景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、当社グループの業績および財政状態が悪影響を受ける可能性があります。 特に、日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75％程度へ引き上げ、長期金利も上昇基調で推移しております。金融政策の正常化が継続した場合、 ①有利子負債に係る資金調達コストの増大、 ②住宅購入者の購買意欲の減退、 ③不動産投資家の要求利回りの上昇による保有資産価値の下落という経路を通じて、当社グループの業績に影響を及ぼすリスクがあります。また、建設資材価格および労務費は高い水準で推移しており、公共工事設計労務単価が2026年3月の改定において前年比4.5％引き上げられるなど、開発採算を継続的に圧迫しております。さらに、価格の高騰による購買力の低下を背景として、不動産市況がピークアウトするリスクが高まっております。当社グループでは、市況変化の動向を継続的にモニタリングするとともに、事業計画の策定においてストレスシナリオを複数設定し、柔軟な対応を図ってまいります。 (4）有利子負債・財務流動性リスク 当社グループは、販売用不動産の取得資金のほか、M&A及びDX投資に係る資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しております。物件の仕入れ、M&A及びDX投資を継続的に推進していることから、有利子負債の残高は増加傾向にあり、自己資本比率は相対的に低い水準で推移しております。また、営業活動によるキャッシュ・フローと投資活動によるキャッシュ・フローの合計額はマイナスで推移しており、借入による資金調達を前提とした事業構造となっております。なお、有利子負債の残高、自己資本比率及びキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。 当社グループの借入金には変動金利によるものが含まれており、今後さらに金利水準が上昇した場合には、支払利息が増加し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、市況の悪化や業績の下振れが重なった場合には、借入の継続またはリファイナンスが困難となる可能性があるほか、一部の借入金に付されている財務制限条項に抵触し、期限の利益を喪失する可能性も排除できません。当社グループは、借入ポートフォリオにおける固定金利比率の引上げを進めるとともに、取締役会および財務担当役員による財務モニタリング体制の強化に取り組んでまいります。 (5）販売用不動産（在庫）リスク 当社グループの売買DXインベスト事業においては、仕入れた不動産を販売用不動産（棚卸資産）として保有しております。仕入れの拡大に伴い販売用不動産の残高は増加しており、総資産に占める割合も高い水準にあります。なお、棚卸資産の残高につきましては、「第５ 経理の状況」に記載しております。 当社グループが主として取り扱う東京23区を中心とした投資用不動産の市況が急激に悪化した場合、在庫の値下がりによって損失が発生するリスクがあります。具体的には、個別の物件ごとに正味売却価額が帳簿価額を下回った場合、収益性の低下による簿価の切下げ（評価損）を計上することとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、特定の国または地域の投資家の購買意欲が地政学リスクや為替の変動等により低下した場合、成約率が低下し、在庫の長期滞留につながるリスクがあります。当社グループでは、在庫物件の賃貸転換の可能性の検討、在庫回転期間のモニタリング、販売先の特定の国または地域への依存度の管理、新規案件の仕入れにおける市況感応度分析の実施により、在庫リスクの管理に取り組んでおります。 (6）サブリース・プロパティマネジメント事業のリスク 当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業は、不動産オーナーから物件を借り上げて入居者に転貸するサブリース方式を中心としており、管理戸数は継続的に増加しております。当該方式においては、対象不動産の空室の状況にかかわらず契約した賃料をオーナーに支払うため、保証賃料の査定が結果的に不適切なものとなった場合や、国内景気の悪化・不動産市況の悪化により入居率が著しく低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの入居率は高い水準を維持しておりますが、この水準が将来にわたって持続するかどうかには不確実性が伴います。また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく法令遵守の徹底と継続的な対応コストが必要であり、規模の拡大に伴い管理負荷が増大しております。当社グループは、グループのリーシング力を活かした高い入居率の維持と、AMBITION Cloudによる業務効率化を通じて、競争力の高いプロパティマネジメントサービスを提供してまいります。 (7）売買DXインベスト事業のリスク 当社グループの売買DXインベスト事業は、東京23区を中心とした新築デザイナーズマンションの開発・分譲および中古の住居用不動産の買取再販を行っており、不動産市況の変動、金利上昇による購買意欲の低下、建築費の高騰等が業績に直接影響するリスクがあります。また、物件の引渡時期が特定の時期に集中しやすい事業構造であることから、四半期ごとの業績変動が大きく、収益の予見性が相対的に低い点にも留意が必要であります。 さらに、2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱において、相続または贈与の前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額により評価する見直しが示されており、2027年1月1日以後の相続または贈与から適用される予定であります。これにより、相続税の負担軽減を目的とした投資用不動産の需要が制度変更の前後で急変するリスクがあります。当社グループは、市況感応度分析を投資判断に組み込むとともに、税負担の軽減のみを目的としない実需・エンドユーザー向け商品の展開を進めてまいります。 (8）少額短期保険事業のリスク 当社グループの子会社であるホープ少額短期保険株式会社は、保険業法の

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果に支えられ、緩やかな回復基調で推移いたしました。個人消費は物価上昇の影響を受けつつも持ち直しの動きがみられ、設備投資も持ち直すなど、内需を中心に底堅く推移いたしました。一方で、当連結会計年度の後半にかけては、中東情勢の緊迫化に伴う原油価格の上昇や、消費者物価の上昇の継続を背景に消費者マインドに弱さが残ったほか、日本銀行による政策金利の引き上げなど、金融環境にも変化がみられました。先行きにつきましては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響に加え、金融資本市場の変動、米国の通商政策をめぐる動向、物価上昇の継続による消費者マインドへの影響などを引き続き注視する必要があります。 当社グループが属する不動産業界におきましては、大都市圏を中心とした不動産への堅調な需要が継続し、地価は上昇傾向を維持いたしました。2026年の地価公示では、全用途平均が全国で５年連続の上昇となり、東京圏では上昇幅が拡大しております。賃貸市場においても、東京23区を中心に募集賃料の上昇が続き、賃貸住宅に対する需要は底堅く推移いたしました。一方で、新設住宅着工戸数は、建築基準法改正に伴う反動減や建築確認手続の長期化等を背景に減少し、建築資材費・労務費の高騰も継続しているほか、金利の上昇が不動産取引に及ぼす影響にも留意が必要な状況となっております。 このような事業環境の中、当社グループはDXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した不動産デジタルプラットフォーマーになるための取り組みを行っております。2014年９月に上場して以来、売上高は約８倍、営業利益は約22倍と大きく成長いたしました。 当連結会計年度において、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加を進めると同時に、次世代管理システム『AMBITION Cloud』により、管理受託や退去されるお部屋の物件募集までの生産性が向上したことに加え、人材投資が奏功し、リーシング力が向上した結果、入居率は98.4％と高水準で推移しております。売買DXインベスト事業は、子会社である株式会社ヴェリタス・インベストメントにおいて自社開発物件の販売を進めるとともに、当社インベスト部においては引き続き中古物件の仕入れ及び販売に注力いたしました。仕入れは予定通り順調に推移したものの、販売用不動産の売却時期が計画対比で後ろ倒しとなりました。その他事業に属する不動産DX事業は、主に入居者DXアプリ『AMBITION Me』の開発を進め、入居者の満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の実現に取り組んでおります。また、積極的なM＆Aやアライアンスの推進も検討しております。 その結果、当連結会計年度の売上高は54,131,222千円（前期比3.4％増、1,758,898千円増）、営業利益は4,124,996千円（前期比4.5％増、178,577千円増）、経常利益は3,508,440千円（前期比0.5％減、16,290千円減）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,045,532千円（前期比13.0％減、305,060千円減）となりました。 なお、連結子会社である株式会社ＤＲＡＦＴにつきましては、販路拡大に向けた人材採用等の先行投資がかさみ営業損失を計上いたしました。当初想定した収益計画の達成が見込みがたい状況となり、事業の再構築を図る必要が生じたと判断したことから、同社に係るのれんの未償却残高の全額について減損損失238,340千円を特別損失に計上しております。また、同社に係る繰延税金資産の回収可能性を見直し、28,517千円を取り崩しております。 また、当連結会計年度より、重要性が低下したため、インキュベーション事業をその他事業に区分変更しております。 セグメントの業績は次の通りであります。 （賃貸DXプロパティマネジメント事業） 当事業は、主に住居用不動産の転貸借（サブリース）を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入居率の維持を基本方針としております。不動産賃貸管理に関わるあらゆる業務をDXする『AMBITION Cloud』により、業務効率化と生産性向上を実現しております。 当連結会計年度末におきましては、管理戸数については28,427戸（前期比1,073戸増）、サブリース管理戸数については16,437戸（前期比816戸増）と順調に増加いたしました。当連結会計年度末時点の入居率は98.4％（前期末は98.3％）となりました。 その結果、売上高は23,656,199千円（前期比9.3％増、2,006,203千円増）、セグメント利益（営業利益）は3,169,708千円（前期比31.4％増、758,306千円増）となりました。 （賃貸DX賃貸仲介事業） 当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同アンビション・バロー（『バロー』を運営）にて、都内６店舗、神奈川県８店舗、埼玉県２店舗及び福岡県１店舗の計17店舗を展開しております。当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。 当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、引き続き入力業務の人員抑制・反響数のアップに取り組んでおります。また、法人営業の強化や広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の体験価値向上を実現しております。 その結果、売上高は1,083,158千円（前期比6.2％増、62,937千円増）、セグメント利益（営業利益）は78,903千円（前期比44.2％増、24,194千円増）となりました。 （売買DXインベスト事業） 当事業は、「立地」「デザイン」「設備仕様」にこだわった自社開発の新築投資用デザイナーズマンション販売を中心に展開する子会社ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。また当事業は、都内、首都圏を中心にした付加価値の高い物件の仕入れが、高単価物件の販売ならびに一件当たりの高い粗利益へとつながっております。 当連結会計年度におきましては、販売用不動産の売却時期が計画対比で後ろ倒しとなりました。この結果、当連結会計年度の売却戸数はヴェリタス226戸（前期比65戸減）となり、当社インベスト部は41戸（前期比28戸減）となりました。 その結果、売上高は27,916,460千円（前期比0.5％減、145,303千円減）、セグメント利益（営業利益）は3,629,566千円（前期比5.3％減、204,317千円減）となりました。 （その他事業） 不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ライフライン事業及びインキュベーション事業を総じて、その他事業としております。 不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のAMBITION VIETNAMなどで開発し、社内のDX化に優先的に取り組んでおります。賃貸DX事業におけるDX化は、IT重説と当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』（ブロックチェーン技術を活用）との連携により、電子契約のパッケージ化を実現しております。また、入居者DXアプリ『AMBITION Me』は、入居・更新・退去に至るまでの様々なサービスを提供しており、オンライン診療、住まいのお役立ちサービス、生成AIを導入したFAQサービス等を提供しております。 少額短期保険事業では、子会社である株式会社ホープ少額短期保険において順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる当社子会社開発システム『MONOLITH（モノリス）』によって、当社グループのDX推進の一端を担っております。 ライフライン事業では、電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を、子会社の株式会社DRAFTにて行っております。当連結会計年度におきましては、販路拡大に向けた先行投資がかさんだことにより、営業損失を計上いたしました。同社につきましては、事業の再構築を図る必要が生じたことから、経営体制を見直したうえで、当該再構築に取り組んでおります。 インキュベーション事業では、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。当連結会計年度におきましては、新たに２社への投資及び２社の売却を実行し、当連結会計年度末時点における出資社数は32社となっております。 その結果、売上高は1,475,402千円（前期比10.1％減、164,9

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）企業理念 「住まい」の未来を創造するという「大志」を抱いて、出会った人全てに「夢」を提供できる「リアルカンパニー」を目指します。「夢を目標に！目標を現実に！」 (2）経営方針 当社グループは、デジタルトランスフォーメーション（DX）を推進し、業界に先駆けて不動産デジタルプラットフォームを構築することで、不動産業界のリーディングカンパニーへと進化してまいります。グループ全体でAIを積極的に活用し、業務効率化と顧客満足度向上を図ります。あわせて、従来の売上規模の拡大を重視した経営から、「利益の質の向上」および「株主還元の拡充」を重視した経営へと軸足を移行しております。首都圏を中心とした稼働率の高い賃貸管理によるストック基盤とDXの活用による生産性向上・固定費抑制を組み合わせることで高い利益率とROEを実現するとともに、これをDOEに基づく安定的な株主還元及び事業成長への再投資に振り向けることで、厳格な資本規律のもと企業価値の持続的な向上を図ってまいります。 (3）経営環境 当社グループの主力事業エリアである首都圏は、不動産への堅調な需要を背景に地価は上昇傾向を維持し、賃貸市場においても東京23区を中心に募集賃料の上昇が続くなど、不動産市況は総じて堅調に推移いたしました。 一方で、新設住宅着工戸数は建築基準法改正に伴う反動減や建築確認手続の長期化等を背景に減少し、建築資材費・労務費の高騰も継続しているほか、金融政策の正常化に伴う金利動向が不動産取引に及ぼす影響にも留意が必要な状況となっております。 (4）対処すべき課題 ① 主力事業の基盤拡大と収益性の追求 当社グループの成長を支える賃貸DXプロパティマネジメント事業及び売買DXインベスト事業について、規模の拡大と収益性の向上を同時に追求してまいります。イ.管理戸数の拡大と高入居率の維持 管理受託の拡大とサブリース戸数の積上げを進めるとともに、グループの賃貸仲介機能を活かしたリーシング力により、高い入居率を維持します。あわせて、一人当たり管理戸数の向上と原価管理の徹底により、規模の拡大が収益性の向上に直結する事業構造を確立します。ロ.保有資産の回転と資産効率の向上 好立地の物件に対象を絞った仕入れを継続するとともに、保有する販売用不動産の売却を着実に進めることにより、在庫回転を高め、資産効率の回復を図ります。 ② DX戦略の深化による「不動産デジタルプラットフォーム」の確立 DXを競争優位性確立のための中核戦略と位置づけ、生成AIの活用を加えて、取り組みを一層深化させてまいります。イ.DXソリューションの統合プラットフォーム化 これまで自社開発してきた複数のDXソリューション群を、データが双方向でシームレスに連携する「統合されたエコシステム」へと昇華させます。これにより、全てのステークホルダーに優れた体験価値を提供し、模倣困難な競争優位性を確立します。ロ.データドリブン経営への転換 開発から管理、仲介に至る不動産のライフサイクル全般で蓄積した独自の不動産ビッグデータを生成AIを含む高度な分析技術により戦略的に活用します。定型業務の自動化と意思決定の高度化を通じて、グループ全体の生産性を引き上げます。 ③ 新たな収益源の確立と事業エコシステムの拡張 既存事業の成長に加え、新たな収益の柱を確立し、非連続的な成長を目指します。イ.入居者接点を起点とした顧客生涯価値（LTV）の最大化 入居者アプリ『AMBITION Me』を基点として、入居・更新・退去に至るまでのサービスを拡充し、一戸当たりから得られる収益の多様化を図ります。少額短期保険事業については、先行投資の段階から早期に収益化の段階へ移行させ、グループ収益への貢献を実現します。ライフライン事業については、新たな経営体制のもとで、採算性を重視した事業構造への再構築を進め、収益基盤の立て直しを図ります。ロ.DXソリューションの外部提供及びＭ＆Ａ・アライアンスの推進 社内での有効性が実証されたDXソリューションについては、不動産業界の共通課題を解決するサービスとして、外部への提供の可能性を検討します。あわせて、当社グループと親和性の高い事業を対象としたM&A及びアライアンスを推進し、事業エコシステムを拡張します。 ④ 成長を支える財務基盤の構築と株主還元の充実 事業の拡大と財務の健全性を両立させ、資本コストを意識した経営を進めてまいります。イ.財務基盤の強化金融環境の変化を踏まえ、資金調達手段の多様化と金利変動リスクへの対応を進めます。また、利益の着実な積上げによる自己資本の拡充と資産効率の改善を通じて、成長投資を継続的に実行できる財務基盤を構築します。ロ.株主還元の充実株主の皆様への利益還元を経営上の重要な施策の一つと位置づけ、継続的かつ安定的な配当を基本方針として、財務基盤の強化との均衡に配慮しつつ、還元の充実に努めます。 ⑤ 持続的成長を支える経営基盤の強化 挑戦的な成長戦略を支えるため、人材とガバナンスを中心とした経営基盤の強化に努めます。イ.人材の確保・育成事業規模の拡大に対応した専門人材の採用と、次世代のリーダーの計画的な育成を進めます。また、一人ひとりの成長を正当に評価し、挑戦を奨励する文化を醸成することで従業員エンゲージメントを高め、人材の定着を図ります。ロ.ガバナンス・コンプライアンス体制の高度化 事業の拡大と多様化に対応し、すべてのステークホルダーの皆様からの信頼の礎となる、強固でスケーラブルなガバナンス・コンプライアンス体制を構築し続けます。法令遵守を徹底し、企業の社会的責任を果たしながら、成長に伴うリスクを適切に管理してまいります。

【関連当事者情報】前連結会計年度（自 2024年７月１日 至 2025年６月30日）１．関連当事者との取引 (1）連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引（ア）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等 該当事項はありません。 （イ）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 重要性がないため記載しておりません。 （ウ）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等（単位：千円） 種類会社等の名称又は氏名所在地資本金事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引の金額科目期末残高重要な子会社の役員川田 秀樹－－連結子会社代表取締役被所有直接4.14％－ストック・オプションの権利行使（注）39,150－－重要な子会社の役員前田 智彦－－連結子会社取締役被所有直接0.4％－ストック・オプションの権利行使（注）18,922－－（注） ストック・オプションの権利行使は、権利付与時の契約によっております。 (2）連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引（ア）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等 該当事項はありません。 （イ）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 該当事項はありません。 （ウ）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等 該当事項はありません。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2025年７月１日 至 2026年６月30日）１．関連当事者との取引 (1）連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引（ア）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等 該当事項はありません。 （イ）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 重要性がないため記載しておりません。 （ウ）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等（単位：千円） 種類会社等の名称又は氏名所在地資本金事業の内容議決権等の所有（被所有）割合関連当事者との関係取引の内容取引の金額科目期末残高代表取締役清水 剛－－代表取締役被所有直接10.37％－ストック・オプションの権利行使（注）105,000－-取締役鈴木 匠－－取締役被所有直接0.79％－ストック・オプションの権利行使（注）11,092－-（注） ストック・オプションの権利行使は、権利付与時の契約によっております。 (2）連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引（ア）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等 該当事項はありません。 （イ）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等 該当事項はありません。 （ウ）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等 該当事項はありません。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記 該当事項はありません。

（重要な会計上の見積り）（棚卸資産の評価）１．当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額（千円） 前連結会計年度当連結会計年度販売用不動産14,147,68421,018,996仕掛販売用不動産6,054,2324,997,303 ２．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 (1）算出方法 当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び仕掛販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。 (2）重要な仮定 見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費であります。 (3）翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響 当該重要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

５ 【重要な契約等】開示対象となる財務上の特約の付されている借入に関する契約 具体的な財務上の特約については以下 ①～ ④のとおりであります。 ① 連結会計年度末における借入人単体、もしくは連結の貸借対照表に記載される純資産の部の合計金額を前連結会計年度末における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。（契約によっては、ａ．前年同期比における純資産の部の金額の75％以上、ｂ．2021年６月期末と前連結会計年度末における純資産の部の金額のいずれか大きい金額の75％以上、とする契約も含む） なお、上記の財務上の特約が付された借入に関する契約の当連結会計年度末における借入額は3,663,787千円です。 ② 連結会計年度末における借入人単体、もしくは連結の損益計算書に記載される経常損益で２期連続して損失とならないようにすること。（契約によっては、営業損益で２期連続して損失とならないようにすること、とする契約も含む） なお、上記の財務上の特約が付された借入に関する契約の当連結会計年度末における借入額は3,425,787千円です。 ③ 連結会計年度末における連結の損益計算書に記載される経常損益で損失とならないようにすること。 なお、上記の財務上の特約が付された借入に関する契約の当連結会計年度末における借入額は238,000千円です。 ④ 連結会計年度末の連結貸借対照表における純有利子負債（注１）を連結損益計算書並びに連結キャッシュ・フロー計算書におけるEBITDA（注２）で除した値を０以上7.0以下に維持すること（契約によっては、純有利子負債を連結損益計算書並びに連結キャッシュ・フロー計算書におけるEBITDAで除した値を０以上10以下に維持すること、とする契約も含む） なお、上記の財務上の特約が付された借入に関する契約の当連結会計年度末における借入額は457,169千円です。 財務上の特約の付されている借入に関する契約は以下のとおりであります。 財務制限条項欄に記載されている ①～ ④の数字は、上記の財務上の特約に該当する ①～ ④を示しています。注１）短期借入金・コマーシャルペーパー・１年内返済予定の長期借入金・１年内償還予定の社債・同新株予約権付社債（転換社債含む）・長期借入金・社債・新株予約権付社債（転換社債含む）及び受取手形割引高（電子記録債権割引高含む）の合計額から、現金及び預金の合計額を除いた金額注２）営業損益・受取利息・受取割引料・受取有価証券利息・受取配当金・減価償却費・リース資産償却費・ソフトウェア償却費・のれん償却費及び繰延資産償却費の合計額 相手方の属性契約形態契約締結日期末残高（千円）返済期日担保の内容財務制限条項都市銀行金銭消費貸借契約2019年３月29日346,1692029年３月30日融資対象物件 ①・ ②・ ④都市銀行シンジケートローン2022年１月31日157,2402029年１月31日なし ①・ ②地方銀行シンジケートローン2022年１月31日157,2402029年１月31日なし ①・ ②第二地方銀行シンジケートローン2022年１月31日157,2402029年１月31日なし ①・ ②地方銀行シンジケートローン2022年１月31日117,9302029年１月31日なし ①・ ②都市銀行金銭消費貸借契約2023年４月28日228,5682030年４月30日関係会社株式 ①・ ②都市銀行金銭消費貸借契約2024年７月31日111,0002029年７月31日なし ④都市銀行金銭消費貸借契約2024年12月20日1,020,0002026年12月30日融資対象物件 ①・ ②地方銀行当座貸越2025年９月19日71,9002026年９月18日融資対象物件 ①・ ②都市銀行金銭消費貸借契約2025年９月30日764,0002028年１月31日土地及び竣工後の建物 ①・ ②第二地方銀行当座貸越2025年12月19日88,0002026年12月18日融資対象物件 ①・ ③地方銀行コミットメントライン2026年１月23日170,5002027年１月22日融資対象物件 ①・ ②地方銀行コミットメントライン2026年４月２日35,0002027年４月２日融資対象物件 ①・ ②地方銀行コミットメントライン2026年５月29日150,0002027年５月28日融資対象物件 ①・ ③地方銀行当座貸越2026年６月26日200,0002027年６月25日融資対象物件 ①・ ②

３ 【配当政策】 当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の最重要課題のひとつと位置付けたうえで、競争力及び財務体質の強化に不可欠な内部留保の確保を勘案の上、安定した配当政策の確保と継続を基本方針としております。 当社の剰余金の配当は、期末配当の年１回を基本的な方針としております。配当の決定機関は、期末配当については株主総会であります。 当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき当期は１株当たり110.00円の配当を実施する議案を、2026年９月25日開催予定の定時株主総会に付議する予定であります。 当社は、「取締役会の決議により毎年12月31日を基準日として、中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（千円）１株当たり配当額（円）2026年９月25日816,255110.00定時株主総会決議